Tapu İşlemleri ve Masrafları: Adım Adım Satış Süreci

Doğru evi bulmak sürecin yarısıdır; diğer yarısı tapu devrini eksiksiz ve güvenli tamamlamak. Bu rehberde Torbalı Tapu Müdürlüğü’nde yürüyen bir satış sürecini adım adım ve masraf kalemleriyle birlikte anlatıyorum.

1. Ön sözleşme ve kapora

Alıcı ve satıcı fiyat, tapu tarihi ve teslim koşullarında anlaştığında yazılı bir ön sözleşme yapılır ve kapora dekontla ödenir. Sözleşmede cayma koşulları ve kaporanın akıbeti açıkça yazılmalıdır.

2. Gerekli belgeler

• Tarafların nüfus cüzdanı / kimlik kartı
• Tapu senedi (veya tapu bilgileri)
• Belediyeden alınmış emlak vergisi rayiç bedel yazısı ve borcu yoktur belgesi
• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi
• Vekâletle işlem yapılacaksa noter vekâletnamesi
• Kredili satışta bankanın ipotek evrakları
• Yabancı uyruklu alıcılarda değerleme raporu ve gerekli izinler

3. Randevu ve harç ödemesi

Satıcı, e-Devlet ya da Web-Tapu üzerinden başvuru yapar; tapu müdürlüğü belgeleri inceleyip harç ve döner sermaye ücretini tahakkuk ettirir. Ödeme yapıldıktan sonra SMS ile randevu günü bildirilir.

4. Masraf kalemleri

Kalem	Tutar / Oran	Kim öder?
Tapu harcı	Satış bedelinin %4’ü	Kanunen alıcı %2, satıcı %2
Döner sermaye ücreti	Her yıl belirlenen sabit ücret	Genellikle alıcı
DASK	Metrekare ve yapı tipine göre	Alıcı (tapu öncesi)
Emlak danışmanlığı hizmet bedeli	En fazla %2 + KDV (her taraf)	Alıcı ve satıcı ayrı ayrı
Kredi masrafları (ekspertiz, ipotek)	Bankaya göre değişir	Alıcı

Harcı düşük göstermek için satış bedelini gerçeğin altında beyan etmek vergi cezası riski taşır; beyan edilen bedel gerçek bedel olmalıdır.

5. Tapu günü

Randevu saatinde taraflar tapu müdürlüğüne gider. Memur kimlikleri ve belgeleri kontrol eder, satış bedelinin ödendiğine dair beyan alınır ve resmi senet imzalanır. Ödeme, tapu esnasında bloke çek ya da havale ile yapılmalı; nakit ödeme riskli ve takipsizdir.

6. Kredili satışta ek adımlar

Banka ekspertiz raporunu hazırlar, kredi onayı sonrasında tapuda banka lehine ipotek tesis edilir ve kredi tutarı satıcıya aktarılır. Süreç genellikle 1–2 hafta sürer; ekspertiz değerinin satış bedelinin altında kalma ihtimaline karşı nakit payınızı hazırlayın.

7. Teslim sonrası işlemler

Tapu devri sonrasında elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini yeni malik adına devredin; site yönetimine yeni malik bildirimi yapın ve emlak vergisi bildirimini belediyeye verin.

Tek muhatap, sıfır sürpriz

Prestij Gayrimenkul bünyesinde yürüttüğüm her satışta belgelerin hazırlanması, harç hesabı, randevu ve tapu günü takibini ben üstleniyorum. Torbalı’da güvenli bir tapu süreci için iletişime geçin.